Dekpol – w oczekiwaniu na przychody z deweloperki

Dekpol prowadzi działalność w 3 różnych segmentach, dlatego trudno go się analizuje. Rok 2016 pomimo wyższego zysku netto wcale nie był aż tak dobry, jednak teraz oczy akcjonariuszy zwracają się mocno w stronę działalności deweloperskiej spółki, która ma przynieść rekordowe przychody.

Podstawowe segmenty:
– generalne wykonawstwo – budowa budynków biurowych, przemysłowych itd.
– działalność deweloperska – głównie mieszkania w Gdańsku
– produkcja konstrukcji stalowych i osprzętu (łyżek do koparek).

W 2016 roku przychody wyniosły 259 mln zł, co oznacza spadek o 17% r/r, a jednak zysk netto był aż o 85% wyższy i osiągnął 22,9 mln zł. Jednak jest to zasługa zysku z wyceny wybudowanego w 2016 roku hotelu Almond w Gdańsku i zaksięgowanie dodatkowych 11,9 mln zł.

Dekpol pod koniec zeszłego roku ogłosił, że prognozuje 500 mln zł przychodów w 2017 roku, czyli 2 razy większe. Z tego 200 mln zł ma pochodzić z działalności deweloperskiej, co będzie wielkim przeskokiem tego segmentu.

Segmenty działalności

Chcą przyjrzeć się bliżej niestety natrafia się na dziwne zapisy w sprawozdaniu rocznym. Np. w strukturze należności ujemne wartości w okresach, czy w wynikach segmentów poszczególne pozycje nie dają podanej sumy. Problemy pojawiają się też, gdy chce się analizować wyniki kwartalnie.

Zatem poniższa analiza segmentów obarczona jest niepewnością ze względu na ograniczoną wiarygodność publikowanych danych.

Struktura sprzedaży:

Dekpol to przede wszystkim budowlanka. W 2016 roku przychody z niej to 70,5%. Jednak pozostałe segmenty odnotowały wzrosty przychodów. W 2017 roku struktura ulegnie istotniej zmianie ze względu na planowane oddanie do użytkowania budowanych mieszkań.

1. Generalne wykonawstwo.
Dla branży budowlanej 2016 rok był trudny. niski poziom inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych odbił się na zwiększonej konkurencji o te, które były. A to uderzyło w marżę ze sprzedaży.

W I kw. 2017 r. marża wyniosła 5,0%. Można zakładać, że zlecenia pozyskane w 2016 roku są z niską rentownością, a dopiero zwiększające się inwestycje w Polsce mogą wpłynąć na wzrost rentowności.
Portfel projektów do realizacji po I kw. 2017 r. wynosi 190 mln zł – wszystkie dla inwestorów prywatnych.

2. Działalność deweloperska
Grupa Dekpol realizuje obecnie kilka projektów deweloperskich, które przyniosą istotne przychody w bieżącym roku. Spółka szacuje, że przychody z tego segmentu osiągną poziom 200 mln zł.
Na koniec I kw. 2017 r. wartość gotowych lokali wynosiła 6 mln zł, a wartość lokali w budowie 225 mln zł (wg cen wytworzenia).
Wartość przedpłat dokonanych przez klientów wynosiła aż 145 mln zł. Dzięki czemu w I kw. grupa dokonała przedterminowej spłaty obligacji na kwotę 75 mln zł netto, co pokazuje bardzo dobrą sytuację płynnościową.

W 2016 roku grupa sprzedała 537 lokali (391 w 2015 roku), natomiast w wyniku było ujęte 176 (150 w 2015 roku).
W I kw. 2017 r. sprzedaż wyniosła 229 lokali, a w wyniku ujęte było 48 lokali.

Realizowane projekty deweloperskie :

W 2016 roku marża operacyjna na działalności deweloperskiej wynosiła 9,8% (w 2015 r. 12,0%).

To w tym segmencie oczekiwać można wysokich przychodów i zysków.
Patrząc na wartość przedpłat, dynamikę sprzedaży oraz harmonogram oddawania mieszkań te 200 mln zł przychodów wydaje się możliwe do realizacji.

3. Produkcja konstrukcji stalowych i osprzętu (łyżki koparkowe)
Sprzedaż segmentu opiera się na współpracy z klientami długofalowymi, którzy zapewniają ok.
85% przychodów segmentu. W związku ze znacznym wzrostem zamówień spółka rozbudowuje zakład produkcyjny.
Przychody segmentu w 2016 r. wyniosły  27,4 mln zł (+80% r/r !). A w I kw. 2017 r. dynamika wzrostu była jeszcze większa 11,5 mln zł (vs. 4,0 mln zł rok wcześniej).
W 2016 r. marża wyniosła 12,4% (w I kw. przekraczał 15%)
W I kw. segment ten uzyskał świetny wynik operacyjny 1,8 mln zł.

4. Hotel Almond
W 2016 roku grupa zbudowała w Gdańsku hotel Almond (link). Wyceniony jest w księgach na 72 mln zł.
Został wynajęty spółce City Apart Management należącej do prezesa Dekpolu. Czynsz roczny ma wynieść min. 3,5-4 mln zł.

Podsumowanie
Dekpol znaczącą część przychodów realizował w budownictwie. W tym roku przychody z tego segmentu mogą wynieść ok. 250 mln zł. Jednak największą zmianę przynosi działalność deweloperska (głównie w Gdańsku). Przychody z tego segmentu mają przynieść 200 mln zł. Rośnie również produkcja osprzętu do koparek i ma szansę na ponad 40 mln zł przychodów.
Realne więc staje się zapowiadane 500 mln zł przychodów w 2017 roku.