Octava – czy ruszą inwestycje?

Octava to grupa zajmująca się projektami deweloperskimi. Kiedyś zbudowała i sprzedała z sukcesem galerię „Magnolia” we Wrocławiu, potem budowała domy w Lublinie i Chełmie (spółka zależna Aussie), ostatnio finansowała modernizację biurowca Jasna1 w Warszawie.

W raporcie za I półrocze można znaleźć nowe inwestycje – Bydgoskie Centrum Finansowe (dawna Drukarnia) oraz biurowiec CrossPoint w Łodzi.

Bilans od końca 2015 roku trochę się zmienił – pojawiły się nowe aktywa i co dziwne również pasywa.

33 ha terenu w podwarszawskiej miejscowości. Wydawać by się mogło, że warte minimum kilkadziesiąt milionów, ale niestety gmina zablokowała planowane inwestycje przyjmując miejscowe plany zagospodarowania blokujące praktycznie jakąkolwiek dużą budowę. Dlatego wartość bilansowa to zaledwie 8,2 mln zł.

Ostatnio spółka ponownie próbuje przekonać władze samorządowe do modyfikacji planów zagospodarowania i przedstawiła nowy projekt budowy zalewu rekreacyjnego z infrastrukturą i kilkoma budynkami. Czy to przekona władze gminy Konstancin?

nowy projekt w Konstancinie – link

„Powrócił temat zagospodarowania terenów w
centrum Konstancina-Jeziorny. Właściciele ok. 33 hektarów nad Jeziorką
przy ul. Warszawskiej i przy Alei Wojska Polskiego chcieliby na swoim
terenie zbudować m.in. zalew, plażę, hotel, obiekty lecznicze, handlowe i
rekreacyjne. Na przeszkodzie stoją jednak zapisy w miejscowych planach
zagospodarowania przestrzennego. Spółki, będące wieczystymi
użytkownikami tych terenów, przedstawiły samorządowcom swoje plany i
zaapelowały o zmiany, które pozwoliłyby je zrealizować.”

Jeżeli władze zgodzą się to będzie duża inwestycja, jeżeli nie to skończy się na razie na budowie budynku usługowo-handlowego o pow. 2 tys. m2, który w przypadku sprzedaży przyniesie wreszcie dochód z tego gruntu. I czekanie z resztą terenu na ewentualną zmianę władz po wyborach samorządowych.

Octava w zeszłym roku nabyła działkę przylegającą do posiadanych terenów. Łącznie jest to 4 ha w centrum Wałbrzycha. Patrząc w bilans widać, że spółka zainwestowała również w prace projektowe, a tym samym można zakładać, że w końcu teren zostanie zagospodarowany.

galeria przy nowym centrum przesiadkowym kolei – link

„Po propozycji złożonej przez prezydenta Wałbrzycha, spółka
powróciła do realizacji projektu, ale w zmienionej formie. Zakłada on
budowę niewielkiej galerii handlowej do 12 tys. mkw i przystanku
autobusów miejskich i dalekobieżnych. Prace budowlane ruszą
prawdopodobnie w 2017 r. „

Zysk z inwestycji (jak to w Octavie) pojawi się prawdopodobnie dopiero w momencie sprzedaży wybudowanej galerii.

16 maja 2016 roku spółka zależna Octava Development przyjęła propozycję nabycia obligacji CUF Drukarnia. Okres 20 miesięcy. Środki te zostaną zainwestowane w modernizację galerii Drukarnia i przekształcenie jej w Bydgoskie Centrum Finansowe.

Bydgoskie Centrum Finansowe – link

„Powoli zaczynają się prace adaptacyjne, które mają dostosować obiekt do
swojej przyszłej roli. Przystosowanie centrum powinno potrwać do końca
roku. Wiadomo już, że budynek będzie jednym z najnowocześniejszych
obiektów biurowych.”

Oprocentowanie wynosi aż 20%, czyli przychód ok. 5 mln zł rocznie. 

Jednak nie cały zysk zostanie w Octavie, bo patrząc na oprocentowanie wyemitowanych obligacji (też 20%) można zgadnąć, że Octava stała się jakby pośrednikiem w tej inwestycji też dla innych podmiotów. I inwestycja netto to niecałe 15 mln zł, a zatem przychód dla Octavy to ok. 3 mln zł rocznie (po odjęciu odsetek od długu).

Zabezpieczenie jest na nieruchomości.

4. CrossPoint 7,5 mln zł (1,7 mln EUR)

21 czerwca 2016 r. Octava objęła obligacje spółki CrossPoint B, która realizuje budowę biurowców w Łodzi. Okres 36 miesięcy.

o rozbudowie biurowców CrossPoint – link

Przychód roczny z obligacji ok. 0,2 mln EUR. 

5. Octava FIZAN 10,6 mln zł

To certyfikaty funduszu, który jest właścicielem kilku biurowców i zarabia na ich wynajmie.

o OCTAVA FIZAN – link

W I połowie wartość certyfikatów wzrosła o ok. 7,5% (700 tys. zł).

Ale co zaskakujące – spółka nie księguje tych zysków w rachunku zysków i strat! Tylko w kapitał z aktualizacji wyceny. Tym samym pokazywany wynik netto jest niższy niż realnie osiągnięty!

Jak to wyjaśnić? Większościowym udziałowcem spółki jest grupa Elliot, a ta już przy okazji Magnolii pokazała, że nie lubi pokazywać zysków (np. wyceniała tereny przy galerii na 0 zł i dopiero w momencie ostatecznej sprzedaży galerii pojawił się olbrzymi zysk).

Kapitał własny to 63,8 mln zł, natomiast kapitalizacja 46,2 mln zł, czyli mniej niż wartość środków pieniężnych, posiadanych papierów dłużnych i certyfikatów funduszy.

Jest to jednak spółka w cieniu i dlatego trudno oczekiwać, że rynek doceni wartość wykazanych powyżej inwestycji. Musiałby zapewne zostać zrealizowany projekt w Konstancinie lub Wałbrzychu.